Pośrednik przy sprzedaży mieszkania wykonuje obowiązki określone w umowie, a nie automatycznie wszystkie czynności związane z transakcją. Dlatego o zakresie współpracy decydują konkretne zapisy: kto przygotowuje ogłoszenie, obsługuje zainteresowanych, prowadzi prezentacje i uczestniczy w negocjacjach. To rozróżnienie ma znaczenie także przy wyborze agenta działającego na Bemowie.

Pośrednik może robić więcej niż publikować ogłoszenie

Pośrednictwo może obejmować różne czynności, a jego zakres wynika z umowy zawartej ze sprzedającym. Sama nazwa usługi nie przesądza, czy agent przygotuje materiały do oferty, będzie odpowiadał na pytania potencjalnych kupujących, organizował prezentacje czy wspierał dalszy przebieg transakcji. Te zadania należy rozpatrywać osobno, zamiast zakładać, że każde biuro realizuje je w taki sam sposób.

W przypadku sprzedaży mieszkania ważne jest przypisanie odpowiedzialności za kolejne części pracy. Przygotowanie ogłoszenia dotyczy sposobu przedstawienia nieruchomości, obsługa zapytań — kontaktu z osobami zainteresowanymi, a organizacja prezentacji — dostępu do lokalu i spotkań z potencjalnymi nabywcami. Jeśli agent ma uczestniczyć w negocjacjach albo pomagać w koordynacji dokumentów, zakres tej pomocy powinien być opisany w umowie. Dzięki temu sprzedający i pośrednik odnoszą się do tych samych obowiązków.

Pogorzelski Nieruchomości działa na warszawskim rynku i przedstawia na swojej stronie usługi dotyczące sprzedaży, zakupu oraz wynajmu mieszkań, domów i działek. W odniesieniu do Bemowa firma opisuje pomoc przy tych rodzajach transakcji na terenie dzielnicy i okolic. Lokalny zakres działania może być istotny dla sprzedającego, ale sam fakt obsługi konkretnej dzielnicy nie określa jeszcze, które czynności agencja wykona przy danej nieruchomości. To rozstrzyga dopiero zakres konkretnej umowy, czego przykładem jest strona agencja nieruchomości Bemowo.

Zakres usługi najlepiej opisać przez działania, a nie ogólne określenia. „Obsługa sprzedaży” może oznaczać różne rzeczy dla sprzedającego i agenta, natomiast wskazanie odpowiedzialności za publikację oferty, kontakt z zainteresowanymi czy prezentacje ogranicza pole do rozbieżnych interpretacji. Podobnie udział w negocjacjach i pomoc przy dokumentach powinny mieć jasne miejsce w ustaleniach, jeśli sprzedający oczekuje ich w ramach współpracy.

Co powinno być jasne w umowie

Umowa pośrednictwa powinna określać czynności wykonywane przez pośrednika. Przepisy wymagają dla niej formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Rozmowa z agentem pomaga omówić oczekiwania, ale zakres zobowiązań stron wynika z zawartej umowy, dlatego opis usług powinien być w niej konkretny.

Wynagrodzenie także wymaga precyzyjnego zapisu. Sama kwota lub stawka prowizji nie wyjaśnia jeszcze, od jakiej podstawy jest naliczana, czy obejmuje VAT ani w którym momencie staje się należna. Znaczenie ma również wskazanie, jakie zdarzenie uruchamia obowiązek zapłaty: zawarcie umowy sprzedaży czy inne zdarzenie określone w kontrakcie. Takie zapisy pozwalają powiązać wynagrodzenie z konkretnym przebiegiem transakcji.

Umowa powinna określać także czas współpracy i zasady jej zakończenia. Przy wyłączności sprzedający powierza obsługę jednej agencji na warunkach zapisanych w kontrakcie. Umowa niewyłączna dopuszcza współpracę z więcej niż jednym pośrednikiem, ale również w tym wariancie obowiązują konkretne zapisy dotyczące praw i obowiązków stron. Różnica nie sprowadza się więc do samej nazwy: ważne jest, co sprzedający może robić w czasie trwania umowy oraz jak wygląda jej wypowiedzenie.

Osobne znaczenie mają zobowiązania, które mogą pozostać po zakończeniu współpracy. Jeśli umowa przewiduje wynagrodzenie w związku ze sprzedażą osobie wcześniej pozyskanej przez agenta, powinna wyjaśniać, jak rozpoznaje się takiego nabywcę, przez jaki okres obowiązuje zapis i jakie zdarzenie powoduje należność. Jasne brzmienie tych postanowień ułatwia ocenę skutków umowy również po zakończeniu jej obowiązywania.

Wyłączność nie oznacza tego samego co pełna obsługa

Wyłączność określa zasady współpracy z pośrednikiem, a nie automatycznie zakres jego usług. Umowa na wyłączność może obejmować szeroki zestaw czynności albo ograniczony zakres; decydują jej postanowienia. Sprzedający powinien więc czytać osobno zapisy o wyłączności i opis działań, które agencja zobowiązuje się wykonać.

Wartość wyłączności zależy od tego, jakie obowiązki przyjmuje na siebie pośrednik i jakie ograniczenia dotyczą sprzedającego. Jeżeli w umowie pojawia się przygotowanie i promocja oferty, obsługa zapytań albo prowadzenie prezentacji, każde z tych działań powinno być czytelnie opisane. Samo powierzenie nieruchomości jednej agencji nie odpowiada na pytanie, kto zajmie się poszczególnymi zadaniami ani jak będą przekazywane informacje o zainteresowaniu ofertą.

Równie ważne są postanowienia dotyczące wynagrodzenia po zakończeniu umowy. Mogą one odnosić się do sprzedaży osobie, która wcześniej poznała ofertę za pośrednictwem agenta. Skutek takiego zapisu zależy od jego treści: liczą się sposób wskazania nabywcy, okres obowiązywania i warunki naliczenia wynagrodzenia. Te elementy opisują konkretne zobowiązanie, a nie samą wyłączność.

Dobry zakres współpracy da się opisać konkretnie

Zakres współpracy jest czytelny wtedy, gdy umowa przypisuje konkretne zadania sprzedającemu i pośrednikowi. W sprzedaży mieszkania chodzi między innymi o przygotowanie treści ogłoszenia, obsługę kontaktu z zainteresowanymi, organizację prezentacji i udział w negocjacjach. Opis tych działań pokazuje, czego sprzedający może oczekiwać w ramach usługi i za jakie czynności odpowiada sam.

Osobno należy opisać pomoc przy dokumentach oraz koordynację kolejnych czynności związanych z transakcją. Nie każda formalność staje się obowiązkiem pośrednika tylko dlatego, że strony podpisały umowę. Pogorzelski Nieruchomości informuje, że jego usługi obejmują pośrednictwo w sprzedaży, zakupie i wynajmie nieruchomości, a strona dotycząca Bemowa mówi o wsparciu na każdym etapie współpracy. Konkretne obowiązki w danej sprawie nadal wyznacza jednak umowa zawarta ze sprzedającym.

Przy wyborze pośrednika na Bemowie najważniejsze jest zatem dopasowanie zapisów do oczekiwanego przebiegu sprzedaży. Wspólne rozumienie zakresu usługi wynika z tego, że wiadomo, kto przygotowuje ofertę, prowadzi kontakt i uczestniczy w kolejnych działaniach. Konkretne postanowienia pozwalają odróżnić ogólny opis współpracy od obowiązków, za które agent rzeczywiście odpowiada.